fbpx

És legal que el banc em cobri comissió pel certificat de cancel•lació d’hipoteca?

És legal que el banc em cobri comissió pel certificat de cancel•lació d'hipoteca?

És legal que el banc em cobri comissió pel certificat de cancel•lació d’hipoteca?

És legal que el banc em cobri comissió pel certificat de cancel•lació d’hipoteca? 275 183 arluk

Les entitats bancàries no estan legitimades per al cobrament de cap import per la simple emissió d’un certificat de cancel·lació econòmica del deute ni, alternativament, per la seva compareixença en notaria, si la declaració de cancel·lació s’incorpora en escriptura pública.

Hem de saber que una vegada liquidat el préstec hipotecari encara queda per emplenar un últim tràmit, que consisteix a alliberar de càrregues l’immoble, que no és una altra cosa que, en la major part dels casos, realitzar la cancel·lació registral de la hipoteca.

 

En nombroses ocasions no hi ha la necessitat d’inscriure la cancel·lació de la hipoteca en el Registre de la Propietat, i passats 20 anys el mateix Registre realitza el tràmit sense cap cost per a l’usuari. Però el propietari ha de saber que la hipoteca seguirà apareixent inscrita en el Registre de la Propietat durant tot aquest temps, limitant la possibilitat de vendre l’habitatge, o aconseguir nous préstecs o crèdits. Per tant, és molt recomanable realitzar la inscripció un cop el crèdit hipotecari està liquidat.

 

Inscripció en el Registre de la cancel·lació de la hipoteca

 

Els passos que ha de realitzar per a la cancel·lació d’hipoteca, impliquen sol·licitar al banc que al seu moment ens va concedir la hipoteca que procedeixi a preparar un “certificat de deute zero”, i acudir al notari per lliurar aquest certificat, les dades de la finca o de l’habitatge, l’import de la hipoteca, la responsabilitat hipotecària i demanar-li que prepari l’escriptura de cancel·lació d’hipoteca. Una vegada confeccionada l’escriptura, el banc ha d’enviar a la notaria a un apoderat perquè la signi. Posteriorment caldrà liquidar el corresponent impost a Hisenda, i una vegada liquidat, la presentarem en el corresponent Registre de la Propietat i en un termini màxim de 2 a 3 mesos, aquest Registre ens la retornarà amb anotació d’haver donat de baixa la hipoteca.

 

Atenció. Moltes entitats bancàries aprofiten el moment per oferir-se a realitzar tota l’operació de cancel·lació i per això demanen una provisió de fons per realitzar totes les gestions restants – notaria, Hisenda i Registre de la Propietat-. Però deixar que l’entitat bancària realitzi aquests tràmits pot incrementar el preu de la cancel·lació de manera exagerada.

 

Comissió per l’entitat bancària

 

La Llei hipotecària estableix que «les inscripcions o anotacions preventives fetes en virtut d’escriptura pública no es cancel·laran sinó per sentència contra la qual no es trobi pendent recurs de cassació, o per una altra escriptura o document autèntic, en el qual presti el seu consentiment per a la cancel·lació la persona al favor de la qual s’hagués fet la inscripció o anotació, o els seus causahavents o representants legítims».

 

Sobre la base d’això, el Banc d’Espanya ha confirmat que els bancs no han de cobrar comissió per aquests conceptes. Considera que, sobre la base d’aquesta norma i d’acord amb els criteris de bones pràctiques bancàries, les entitats no estan legitimades per al cobrament de cap tipus d’import per la simple emissió d’un certificat de cancel·lació econòmica del deute ni, alternativament, per la seva compareixença en notaria, si la declaració de cancel·lació s’incorpora en escriptura pública.

 

Cal recordar que els clients poden dur a terme per si mateixos els tràmits necessaris per a la cancel·lació registral de la seva hipoteca, un cop obtinguda la certificació que s’ha pagat el deute. Per tant, les entitats financeres únicament presten aquest servei si ho sol·licita el seu client (entenent per tal, en les cancel·lacions de préstecs hipotecaris, bé el titular del préstec, bé la persona que està interessada en aquesta cancel·lació notarial); resulta imprescindible perquè el cobrament de la comissió es pugui considerar procedent que el client presti el seu consentiment previ no solament al fet que l’entitat realitzi aquest servei, sinó al fet que se li carreguin les comissions tarifades i informades per aquest concepte.

 

Així, la comissió remunera la preparació de la documentació necessària, a petició del client, perquè sigui l’entitat la que realitzi les gestions i tramitacions precises per a la cancel·lació registral de la seva hipoteca. És per això pel que el Banc d’Espanya exigeix que s’acrediti que s’ha prestat un veritable servei al client, sense que calgui incloure en aquest supòsit:

 

  • El lliurament al client de la documentació justificativa de l’extinció de l’obligació contractual enfront de l’entitat (el mer atorgament de la carta notarial de pagament o l’emissió d’un certificat de deute zero).

 

  • El simple desplaçament de l’apoderat de l’entitat a la notaria que a aquests efectes indiqui el client, ja que, en aquests supòsits, l’activitat desenvolupada no és una altra cosa que el consentiment atorgat pel creditor hipotecari per a la cancel·lació d’una inscripció feta a favor seu en virtut d’escriptura pública.

 

 

Segons el Banc d’Espanya, en les cancel·lacions d’hipoteca el banc no ha de cobrar comissió per emetre el certificat de “deute zero”, ni pel desplaçament del seu apoderat a la notaria per signar l’escriptura de cancel·lació.

 

GRUP SIMON ASSESSORS

“La Tranquil·litat d’estar ben assessorat”

Contacta amb nosaltres

Si tens qualsevol dubte o consulta omple el següent formulari i ens posarem en contacte amb tu